„Weitere Hertie-Häuser werden in diesem Jahr verkauft"

Deutsche Handelsimmobilien sind seit Jahren gefragte Investments. Warum verläuft der Verkaufsprozess dennoch so zäh?
Es müssen immer individuelle Lösungen gefunden werden, das bedeutet eine unglaubliche Detailarbeit für jedes einzelne Objekt. Es ist oft nicht leicht, Nutzer für die oberen Stockwerke zu finden, man kann nicht überall ein Fitnessstudio reinsetzen. Zudem sind rund 10 Prozent der Objekte mit Erbbaurechten belegt, das bedeutet langwierige Klärungsprozesse mit den Eigentümern. Bei anderen geht es um Teileigentum, etwa im zugehörigen Parkhaus. Potenzielle Käufer wollen solche Themen natürlich vor Vertragsschluss geklärt haben, das dauert oft Monate - nicht viele Investoren haben einen so langen Atem.

Dennoch: Nur fünf Verkäufe im Jahr 2011, das deutet doch auf einen Stillstand hin?
Dass es in diesem Jahr nur fünf Verkäufe gab, hat einen anderen Hintergrund. Es wurde ein neues Assetmanagement installiert, das zunächst eine komplette Portfoliountersuchung vorgenommen hat, was natürlich zeitraubend ist. Man muss sich vor Augen halten, dass Dawnay Day mit „Karstadt Kompakt" 2005 keine Immobilien, sondern ein Handelsunternehmen kaufen und sanieren wollte. Dementsprechend wurde die Qualität der einzelnen Objekte entsprechend der damaligen Warenhausumsätze beurteilt. Dass sie zukünftig als Warenhäuser genutzt werden, ist jedoch beinahe ausgeschlossen. Insofern wird jetzt Umsatzpotenzial verkauft, dass es erst noch mit neuen Konzepten zu erschließen gilt. Hierzu wollte das Assetmanagement neue Überlegungen anstellen.

Das heißt, die Preisvorstellungen wurden nach unten korrigiert?
Darum drehte sich die Untersuchung nicht. Man hat beim Verkauf immer auf Gebote reagiert. Die Preise legt nicht der Verkäufer, sondern der Markt fest. Abgesehen davon sind viele Liegenschaften bei einer Nutzung als Shoppingcenter oder Geschäftshaus sogar mehr wert als es bei einem Warenhaus der Fall wäre.

Wie lange wird der Verkauf Ihrer Einschätzung nach noch dauern?
Wir schätzen mindestens noch das gesamte Jahr 2012, wenn nicht noch länger. Das liegt zwar deutlich unter der Erwartung der betroffenen Städte, es nimmt aber bekanntermaßen viel Zeit in Anspruch, Nachnutzungslösungen für Warenhäuser zu realisieren.

Interview: Hanno Bender

Zur Person: Christoph Meyer ist Mitglied der Geschäftsleitung von BNP Paribas Real Estate. Das Maklerunternehmen erhielt im Jahr 2008 von Dawnay Day den Auftrag, 64 der ehemals 73 Hertie-Häuser zu veräußern. Der inzwischen insolvente britische Investor hatte die Häuser im Zuge des Kaufs von „Karstadt Kompakt" 2005 für 285 Millionen Euro erworben. Im August 2009 wurden die letzten Hertie-Häuser geschlossen.

Dieses Interview erschien in der September-Ausgabe von Der Handel. Zum kostenfreien Probeexemplar geht es hier.