Einkaufszentren beleben Innenstädte

Lademann hat die Auswirkungen innerstädtischer Einkaufszentren in einer jetzt veröffentlichten, groß angelegten Studie untersucht und kommt zu dem Ergebnis: Innerstädtische Center führen innerhalb eines Zehnjahreszeitraumes zu einem Anstieg der Mieten in den 1-a-Lagen um sieben Prozent. Bei 1-b-Lagen bremse eine Ansiedlung den Abwärtstrend bei der Mietentwicklung deutlich, um 9 Prozent.

Handelsdynamik berücksichtigen

Lademanns Untersuchung beruht auf einer neuen Methodik. Denn: "Bisherige Studien zu Umfeldauswirkungen bei Centeransiedlungen greifen auf einen einfachen Vorher-Nachher-Vergleich zurück und vernachlässigen damit den ohnehin stattfindenden Strukurwandel im Einzelhandel", so der Unternehmens- und Kommunalberater. Dabei blieben beispielsweise Dezentralisierungstendenzen, allen voran durch das Internet, unberücksichtigt.

Dagegen schließe Lademanns eigene Untersuchung die Frage mit ein, wie sich der Einzelhandel auch ohne eine Centeransiedlung weiterentwickelt hätte. Der Studie liegt eine Datenbasis zugrunde, die nahezu alle (97 von 106) Neueröffnungen von Innenstadtcentern zwischen 1990 und 2008 mit Einwohner-, Kaufkraft- und Mietdaten umfasst und so Aussagen über die Mietentwicklung sowohl mit als auch ohne Centeransiedlung erlaube, so Lademann.

Mietpreise als Umsatzindikator

Der Verlauf der Durchschnittsmieten habe gezeigt, dass diese bereits 15 Jahre vor einer Centeransiedlung deutlich zu sinken begannen, um nach Centereröffnung in den folgenden 15 Jahren wieder zu steigen. Lademann sieht dies als Indiz dafür, dass neue Einkaufszentren überwiegend in Städten mit nachlassender Sogkraft eröffnet wurden, sie also nicht Auslöser, sondern eher Folge des Mietverfalls waren.

Auch die jährliche Fluktuation unter den Innenstadtläden von durchschnittlich 14 Prozent sei nach den meisten Centereröffnungen unverändert geblieben.

Dass die Mehrzahl der innerstädtischen Einkaufszentren gut integriert sei, sieht Lademann durch eine parallel zur Studie durchgeführte Befragung deutscher Industrie- und Handelskammern bestätigt, die in ihrem jeweiligen Kammerbezirk die Innenstadtentwicklung nach einer Centeransiedlung beurteilten.

Anpassungsmaßnahmen sind notwendig

Diese ergab, dass die Center die Sogkraft und den Umsatz der Innenstadt insgesamt erhöhten - auch weil sie in vielen Fällen überfällige Modernisierungsinvestitionen bei den angestammten Händlern anstießen. Dabei profitierten die 1-a-Lagen am stärksten von Zentralitätsgewinnen. "Streulagen und teilweise 1-b-Lagen verloren hingegen durch die Umverteilung der Passantenflüsse."

Positiv wirkten sich laut Studie Innenstadtcenter vor allem dort aus, wo die Bestandshändler auf die Centeransiedlung mit umfangreichen Anpassungen bei Marketing und Investitionen reagierten.

"Auch tiefe Umsatzeinschnitte beim Bestandshandel in der Anfangsphase nach einer Centeransiedlung dürfen nicht über die positive Langzeitwirkung hinwegtäuschen", erklärt Dr. Lademann. So sei es normal, dass die Innenstadtmieten zunächst für einige Monate sänken, um sich dann nach ein bis zwei Jahren wieder zu fangen.

Je größer, desto besser

Eine verblüffende Erkenntnis der Studie: Bei Centern mit einem hohen Anteil innenstadtrelevanter Sortimente gab es besonders starke Erhöhungen von Umsatz und Mieten. Für Lademann jedoch keine Überraschung: "Mehr Wettbewerb bringt mehr Umsatz", so der Berater. Diese Verbundwirkung verstünden Städtebauer meist nicht, wenn sie zu möglichst wenig Sortimentsüberschneidungen zwischen Center und Innenstadthandel rieten.  

Lademann ist daher gegen allgemeine Restriktionen bei Größe oder Branchenmix: "Shopping Center wirken sich nur dann belebend auf die Innenstadt aus, wenn sie eine gewisse Mindestgröße haben." Kleine Center unter 15.000 Quadratmetern könnten weder schwächelnden 1-a-Lagen noch 1-b-Lagen positive Impulse geben.

Wichtig sei aber in jedem Fall die fußläufige Vernetzung von Center und innerstädtischem Einzelhandel. Und: "Die Ergebnisse der Studie sind nicht endlos übertragbar auf weitere Projekte. Je größer die Dichte an Einkaufszentren, umso geringer sind die positiven Effekte.", schränkt Lademann ein.