Logistikcenter - In Zukunft Wolkenkratzer

Weil in Hongkong für nichts mehr Platz ist, gibt es nur eine Richtung: nach oben. Das mag für Wohnhäuser nicht ungewöhnlich sein, aber für ein Logistikzentrum ist es das schon: Interlink Hongkong heißt die ungewöhnlichste Logistikimmobilie der Welt. 150 Meter hoch ist das Gebäude, die Gesamtfläche von 225.000 Quadratmetern verteilt sich auf 24 Etagen, die mit spindelförmigen Rampen miteinander verbunden sind. Ab dem 16. Stock werden die Waren per Lastenaufzug nach oben gehievt.

Dass so ein Klotz eines Tages auch in Deutschland gebaut wird, ist (noch) schwer vorzustellen. Dass aber die Branche an neuen Immobilien-Konzepten arbeiten muss, steht fest. Denn: Die Flächen werden knapp. Bertrand Ehm, deutscher Logistikexperte beim internationalen Immobilienberatungsunternehmen Savills, sagt, dass sich die Branche heute mit drei- und sogar viergeschossigen Objekten beschäftigt. "Da hätte sich früher niemand herangetraut." Aber früher gab es auch keinen stetig wachsenden Onlinehandel, der nach immer mehr Logistikflächen verlangt. Doch es gibt immer weniger Platz und weniger entsprechende Immobilien. "Der Markt in Deutschland ist regelrecht abgegrast", formuliert es Peter Kunz, deutscher Logstikchef beim Immobiliendienstleister Colliers. Und diesen Produktmangel betreffe vor allem erstklassige, neuwertige Objekte, Core oder Core plus genannt.

Allein in Bayern und im Rhein-Main-Gebiet beträgt bis zum Jahr 2030 der Flächenbedarf für Logistikzentren jeweils rund 7,8 Millionen Quadratmeter, heißt es in der Studie "Logistik und Immobilien 2019", erstellt von den Immobiliendienstleistern Bulwiengesa, Savills, Garbe, der Bank Berliner Hyp sowie dem Projektentwickler Bremer. Für die Region Hamburg gibt es einen Flächenbedarf von 6 Millionen Quadratmeter, in Brandenburg werden immerhin noch 2,5 Millionen Quadratmeter benötigt.

Die Mietpreise steigen

Insgesamt gibt es in Deutschland jährlich einen Bedarf von 6,5 bis 7 Millionen Quadratmeter, heißt es. Weil man das Land aber nicht ausdehen kann, wird Platz ein teures Gut: "Die Mieten im Logistikbereich werden weiter steigen", prognostiziert Bertrand Ehm. Aktuell liegen die Mietpreise für Lagerflächen zwischen 3,90 Euro pro Quadratmeter und Monat in der Region Erfurt und 7,10 Euro im Raum München, wie der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle ermittelt hat. Diese Preise dürften sich Ende 2020 deutlich erhöht haben.Teurer wird es vor allem dort, wo es ohnehin schon eng und teuer ist – und das ist in den Top-5-Regionen: Rhein-Main-Gebiet, Düsseldorf, Hamburg, Rhein-Ruhr sowie Hannover/Braunschweig. Allein zwischen 2014 und 2018 wurden hier 6,2 Millionen Quadratmeter Logistikfläche erschlossen – das waren 30 Prozent der gesamten Neubaufläche in Deutschland, wie es in der Studie "Logistik und Immobilien" heißt.

Nichts geht über das Rhein-Main-Gebiet

An den Colliers-Zahlen zum Düsseldorfer Markt lässt sich ablesen, wie begehrt diese Region ist: Die Spitzenmiete für moderne Logistikflächen liegt bei 5,75 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete aufgrund des Mangels an bedarfsgerecht ausgestatteten Bestandsflächen bei 4,75 Euro pro Quadratmeter, heißt es. Aufgrund der anhaltenden Flächenverknappung in den A- und B-Lagen sei ein ein leichter Anstieg des Mietpreisniveaus im letzten Quartal des Jahres im Bereich des Möglichen.

Flächenbedarf bis 2030 Rhein-Main-Frankfurt: 7,8 Millionen Quadratmeter Bayern: 7,8 Millionen Quadratmeter Hamburg: 6,0 Millionen Quadratmeter Baden-Württemberg: 6,0 Millionen Quadratmeter Niedersachsen: 4,6 Millionen Quadratmeter NRW: 4,0 Millionen Quadratmeter Köln: 3,3 Millionen Quadratmeter Rhein-Ruhr 3,3 Millionen Quadratmeter Brandenburg: 2,5 Millionen Quadratmeter Bremen/Nordseehäfen: 2,4 Millionen Quadratmeter Quelle: "Logistik und Immobilien 2019"

Das Rhein-Main-Gebiet ist der deutsche Logistikstandort Nummer eins, was nicht verwundert, denn der Frankfurter Flughafen gehört zu den größten auf der Welt. Zwischen 2014 und 2018 wurden hier 1,6 Millionen Quadratmeter Logistikfläche erschlossen, 2019 kamen nochmals 322.000 Quadratmeter hinzu. Und wer die dicht besiedelte Region im Städteraum Aschaffenburg, Frankfurt, Mainz/Wiesbaden und Darmstadt kennt, der weiß, dass hier kaum noch Platz für großflächige Verteilzentren besteht.

Greenfield ist kaum noch möglich. Also: Brownfield

Zumal die Städte auch immer größere Probleme haben, geeignete Flächen für dringend benötigten Wohnraum in dieser Schwarmregion auszuweisen. Doch es braucht immer mehr Logistikzentren, die Zeichen allein für den Onlinehandel stehen ja weiter auf Wachstum. Wenn es aber nicht mehr neue Anlagen auf der grünen Wiese geben kann (Greenfield genannt), heißt die Alternative Brownfield. Damit ist die Umnutzung alter Gewerbe- oder Industrieobjekte gemeint.Dieses Flächen- oder Immobilienrecyling wird immer populärer. Die zweite Alternative ist: den knappen Grund mehrgeschossig zu bebauen. "Das Stapeln von Etagen ist unbeliebt, wird aber notwendig", sagt Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer des Projektentwicklers Garbe Industrial Real Estate. Unbeliebt deswegen, weil mehrstöckige Gebäude zum einen höhere Anforderungen an die Statik stellen. Andererseits ist es für Lkw schwieriger, mehrere Stockwerke zu überwinden. Daher ist es auch nicht so einfach, Parkhäuser zu den hochbegehrten innerstädtischen Logistikzentren für die letzte Meile umzufunktionieren. Immerhin zwei Geschosse bietet das "Paris Air2 Logistique" im Pariser Vorort Gennevilliers mit 63.000 Quadratmeter Lager- und Logistikfläche, 50.000 Quadratmeter nutzt Ikea, den Rest der Baumarkt- und Gartenhändler Leroy Merlin.

Das Erdgeschoss ist zehn Meter hoch, die zweite Etage sieben, dorthin fahren die Laster über eine Rampe. Die Logistik-Zukunft hat begonnen, und sie liegt in der Höhe.

MEHR ZUM THEMA: